住宅ローンに強くなる5 / 日経BP

住宅の新築や建て替えを考える顧客に住宅ローンなど資金計画への的確なアドバイスができるか──。この連載では「家づくりで顧客から信頼される資金計画アドバイス」をテーマに、5回にわたってポイントを解説してきた。最終回は「後からのローン増額申請」がテーマだ。

　住宅ローンの申請は、予算をまとめる当初の時点で、予想できる最大の金額を見込んで行うのが基本原則。しかし、当初は想定しきれなかった費用が家づくりの途中で生じて、資金計画が狂う場合もある。その場合、ローンの増額申請を試みるのはリスクが大きい。一般に、多くの金融機関は当初の審査よりも厳しく審査する傾向がある。先に承認済みだった当初のローンごと、ご破算になってしまうケースも実際に生じる。

　注文住宅の新築では当初予算をオーバーすることはさして珍しくなく、おおむね300万円前後の上乗せになるパターンが多いのではないか。当初の予算を超過してしまう原因として最も多いのは、見積もり時に見極めきれなかったコストの発生だ。例えば、地盤改良の費用や水道・電気などインフラ関連の工事費、顧客の要望に基づく設計変更や追加工事に伴うコスト増、ローンに関する金融機関の諸費用、保険費用などが、そうした想定外のコスト増につながる落とし穴の代表例と言える。

　他方、プロ側が見積もり時に、「顧客が希望する予算の上限を上回りたくない」という思いから低めに抑えた結果、後で増額を余儀なくされるケースもある。見積もりが顧客の希望予算を上回る場合に、顧客に「予算オーバーになるが、見積もり内容を削るか、このまま進めるか」と聞けば、多くの顧客は削るほうを選ぶ。そう聞くのではなく、「予算オーバーですが、この金額でローン申請しておきましょう。完成の1カ月前までなら減額手続きができます」と提案すべきだ。多めの金額で申請して、審査が厳しければ後で減額する作戦のほうが、圧倒的にリスクが少ない。

　予算オーバーが避けられない場合、ローンの増額以外の対処策もいくつかある。見積もりの見直しに加えて、「親戚縁者に頼る」「勤務先などから借りる」「生命保険に付帯する契約者貸し付けなどを利用する」などの手法だ。ローンの増額に頼らずに対処できれば、それに越したことはない。

　増額申請以外に方法がない場合はどうするか――。当初のローンの返済負担率に関する条件を満たす範囲で増額を申請しても、不承認になる例は意外と多い。そこで増額申請に際しては、金融機関にプラスアルファとなる新たな材料を加える必要がある。例えば、下のような手を使うケースがよくある。

途中で資金不足となり、ローンの増額申請しか手がない場合は、金融機関にプラスアルファとなる新たな材料を加える必要がある。上はその例で、「自己資金割合を増やす」と「年度の変わり目で収入増をアピール」（資料：日経ホームビルダー）

上と同じく、ローンの増額申請で金融機関に示したいプラスアルファの例。「収入合算者を増やす」と「借り入れ期間を延ばす」（資料：日経ホームビルダー）