区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日 / 日経ＢＰ

列島はまもなく梅雨明け。暑い夏とともに8月6日がまたやってくる。日本人のほとんどが「ヒロシマ」を想起するだろうこの日は、マンションに住む人にとっては別の意味で特別な日でもある。8年前の2002年8月6日、区分所有権が突然、「所有権」と呼べないレベルの権利に変えられることになったからだ。

　区分所有法改正を審議していた法制審議会の建物区分所有法部会がその舞台だった。2人の部外者が参考人として会場に乗り込み、居並ぶ20人の委員を強引に説き伏せ、それまで14回開かれた部会の議論の結論とは180度“真逆”の方向へ区分所有法を改正する案を、審議会答申に押し込んだのだ。

　それまでの区分所有法は建て替え決議を定めた62条で、管理組合が建物の建て替えを検討・議決できる条件として、マンションの老朽化を示す「客観的要件」を設けて制限をかけていた。ただ、この要件のなかにある「過分の費用」の内容が不明確で建て替えをめぐる紛争を助長しているという指摘が出ていたため、同部会は客観的要件の内容をさらに明確化し、「築後30年以上」などの条件を新たに加える方向で議論を積み重ね、詰めの作業に入っていた。ところがこの日、2人の参考人は客観的要件そのものを廃止するという全く別の方針を示し、答申に盛り込むことを迫った。

　その2人とは、森稔・森ビル社長と福井秀夫・政策研究大学院大学教授（肩書はいずれも当時）。小泉構造改革の推進役であった総合規制改革会議（議長：宮内義彦・オリックス会長）の委員と専門委員をそれぞれ務めていた、筋金入りの規制緩和論者だ。

　「都市再開発の現場では（反対して居座る）少数者こそ強者である」「5分の4の多数決があれば、それだけで建て替えの利益が維持利益を上回る蓋然（がいぜん）性が高い」──という2人の主張を、民法学者や弁護士などで構成された委員たちはその場で論破できなかったという。答申は両案併記になったが、結論は見えていた。年末の法改正で62条の客観的要件は廃止され、03年6月に施行された。

　この02年法改正により、マンションは築年数や老朽化の程度に関係なく、区分所有権者の5分の4以上が賛成すれば建て替えられるようになった。また、理由は何であれ、いったん建て替えが決定されれば、5分の1未満の少数派となった区分所有者は事業に参加する意思を示さない限り、「売り渡し請求」をかけられて住戸を強制的に追い出されることになり、少数者の居住権を保護すべきとする考え方は根本から否定された。

　02年の法改正は、区分所有権に関するそれまでの学説の流れを逸脱していたのかもしれない。07年に改訂された解説書『改訂版　区分所有法』（大成出版社）の序論で、編者を務めた民法学者丸山英氣・中央大学法科大学院教授（当時）はこう記している。

　「専有部分への権利が所有権だとするならば、昭和58年区分所有法での制約のもとでは、かろうじてその所有権性を保持していたといえるが、平成14年区分所有法では、もはや所有権といえないのではないか、との強い疑念が生じる」

　同書は500ページに及ぶ大著だが、このコメント以外、02年改正法の内容についてはほとんど触れていない。

  老朽マンション再生の道筋を示す山岡淳一郎氏の近著

　ノンフィクション作家として活躍している山岡淳一郎氏の近著『狙われるマンション』（朝日新聞出版、定価：1500円＋税）はその第1章で、建て替えに踏み込んだ「千里桃山台第二団地」を取り上げ、この02年8月6日の“事件”を関連付けている。02年法改正後に建て替えを決議したこの団地では、建て替えに反対して訴訟を起こした高齢の住民が08年末、地裁命令に基づく強制執行で住戸を追い出される事態になった。

　千里ニュータウンは大阪の都心部に近く、余剰容積が十分にある老朽団地が多数ひしめいている。マンション建て替えをビジネスチャンスととらえるデベロッパーやゼネコンにとっては見逃せないエリアだ。山岡氏は、反対住民を追い出した後に桃山台第二団地で発生した事業受託企業の私的整理、被災マンション以外で初めて法定建て替えを96年に決定して裁判にもつれ込んだ「新千里桜ヶ丘住宅」を取り上げて、“千里ニュータウンの動向と建て替えを推進する霞が関は見えない一本の糸で結ばれていた”と結論付けている。

　本書はこのほかにも、耐震偽装事件で建て替えることを決断したマンションのその後や、超高層マンションにおける大規模修繕工事など、ここ数年のマンション管理を取り巻く話題を知る人であれば気になるだろう事例を、以下のように数多く取り上げている。

●モンスター理事とNPOに翻弄されて理事会が空中分解したマンション
●区分所有者以外の第三者の理事長の下で分裂状態から立ち直ったマンション
●管理会社関係者が管理費や修繕積立金を横領したマンション
●管理会社主導による「第三者管理方式」導入の背景と狙い
●耐震偽装事件に巻き込まれたマンションのその後
●防災対策をきっかけにネットワークづくりを始めた東京湾岸の超高層マンション
●大規模修繕工事の集団発注や共同管理システムを模索している小規模マンション
●介護・介助の互助組織を立ち上げて「終の棲家」を目指しているマンション
●中国人の看護学生を大量に入居させたマンション

　いずれの事例も、居住者の高齢化と建物の老朽化という「ふたつの老い」に直面しているマンションを再生させるための重要なヒントを示唆している。山岡氏は生活者の視点に立って現場をルポし、「ふたつの老い」の課題を解決する糸口をコミュニティーの育成と復活に求めている。さらに、青木茂氏の設計したリファイン建築（阪神大震災で被災した個人所有のビル）を例に引き、区分所有マンションでも用途変更や機能・効用を高める改修で建物を再生（リノベーション）できるように、法制度を急いで改正すべきと主張する。

　スクラップ＆ビルドの建て替え支援策一辺倒だったこの10年間を知る身にとって、山岡氏の主張はどちらもしごく当然の内容だ。ただ、本書を読んで少し気にかかるのは、コミュニティーの復活を老朽マンション再生の必須条件としている点だ。

 コミュニティーを復活できない老朽マンションはどうなる？

　居住者・所有者による自主自立のコミュニティーがマンションの維持管理を引っ張る姿はたしかに都市住宅の理想かもしれないが、建て替えで余剰容積の恩恵にあずかるマンションが公団・公社系の団地にほぼ限られるように、そうした理想的なコミュニティーを維持できるマンションも限られているのではないか。様々な価値観の居住者が混住しているマンションで適材適所の人材がそろった良質なコミュニティーを築き、その活力を維持し続けていくハードルは非常に高い。

　現実には、余剰容積どころか既存不適格状態で修繕積立金も乏しく、空室だらけで所有者は高齢化し、管理会社も相手にしない老朽化した中小規模のマンションが都心部にはかなりある。公的資金をつぎ込む余裕もないなかで、そうした老朽マンションを再生するにはどうすればよいのか。大規模修繕工事の集団発注や共同管理システムを模索している小規模マンションの例を除くと、さすがの山岡氏も確たる処方せんは示し切れていない。

　コミュニティー復活のめどが立たず、自己決定権を放棄した老朽マンションを救済する道筋はほとんど見えないのが実情だ。建物の延命をあきらめて敷地を売却し、区分所有関係を清算する方法も考えられるが、それさえ当事者である区分所有者たちが決断しなければ実現できないことだ。

　かくて希望と絶望がない交ぜになったまま、来年には築30年を超える分譲マンションストックは100万戸を突破する見込みだ。このうちビジネスとして“うま味”のあるマンションの建て替えや再生だけ“つまみ食い”したら、不動産業界や建設業界に対する風当たりはいま以上に強まることだろう。処方せんを示す責任の一端は、こうしたストックを生み出して一度は利益を上げた供給者や施工者側にもある。

　老朽マンションストックをどう再生したらよいか。行政やマンション管理の関係者に任せるのではなく、建築・不動産、法律、税務、医療や介護、通信など、マンションで生活する人たちと関係するあらゆる分野のプロが知恵を絞るべきときが来ているのではないか。