戸建住宅改修のツボ / 日経BP

予算超過に常に悩まされる戸建住宅の改修。実績の多い納谷学氏・新氏は、改修コストの管理においては「解体工事を減らすこと」が特に重要だと指摘する。（日経アーキテクチュア編集部）

 　新築と同様、改修設計においてもコストコントロールは重要だ。初期段階で総コストの予測が重要である点も新築と変わらない。

 　一方で、改修のコストは新築以上に不透明だとよくいわれる。新築と違って、既存建物の損傷の程度や改修工事範囲によって補修・補強のコストにかなりの幅が生じるからだ。実際そうではあるのだが、クライアントは総額の分からない工事には踏み切れない。

 　我々の事務所を訪ねてくるクライアントのなかにも、改修によってどのくらいの費用が発生するのかがよく分からず、改修をあきらめていた、あるいは建て替えようと思っていた、という人が少なくない。改修を検討しているクライアントの背中を押すには、まずコストの目安を示すことが重要である。

 　我々が目指す戸建住宅改修のコストは「新築工事の半分」だ。これまで10年以上の経験を踏まえてたどり着いた目安である。

 　それを実現するための最初のカギは、現地調査だ。我々の事務所では、既存建物を調査する際、大きく構造（柱や梁と土台周り）と設備ルート、内部状況（主に漏水跡）、外部状況（損傷と老朽化）に分けて調査している。

 　それぞれに共通なこととして、既存建物のどこまでが使えて、どこまで解体しなければならないか、新しく何が必要になるのかを判断する。そして、それぞれ情報を頭の片隅に置きながら、有効な手立てとして設計を進めていく。

 　この際、コストダウンの大きなポイントとなるのが解体工事だ。我々の事務所で手掛けた戸建改修の解体工事は、平均すると工事費全体の3～6％だ。

納谷建築設計事務所が手掛けた戸建住宅改修3件の工種別コスト。抑えどころの一つが解体工事。考えなしに解体すると簡単に10％を超えてしまうが、納谷事務所ではできるだけ解体工事を減らし、3～6％に抑えている

　これは後述するような工夫によってかなり抑えた結果であり、考えなしに解体すると簡単に10％を超えてしまう。

 　そもそも改修の解体工事は、新築（建て替え）の解体工事よりも割高だということを知っておいた方がよい。関東圏では、建て替え時の解体費用は接道する道路幅などの与条件によっても異なるが、重機での解体が可能な場合、坪3万円程度。それに対し、改修工事では人による手作業となるため、面積で換算すると坪5万円程度みておく必要がある。つまり、壊す箇所をいかに少なくするかがコストダウンの重要な要因となる。

 　解体についてさらに細かくいうと、我々はなるべく外壁に手をつけないようにしている。外壁を解体すると仮設の外部足場が必要になる。当然、外壁の仕上げ材と施工費がかさむわけだから、外壁工事をするのとしないのとでは、改修コストに大きな差が出る。

 　日経アーキテクチュア6月10日号の「戸建住宅改修のツボ第3回：予算オーバーを回避する」では、このほか、「改修内容の優先順位をクライアントと共有すること」の重要性などについて解説している。