地盤改良費は土地売り主が負担するべきか？ / 日経ＢＰ

　「宅地」として売られている土地が、実際にはどのような地盤性状なのか。多くの場合、購入後に地盤調査をしてみるまでよくわからない。軟弱地盤であることが判明すれば地盤改良工事などが必要になる。ただし、この費用は一般的に建て主負担になる。そんな“土地取引の慣習”がひっくり返った判決があった。「地盤改良費用は土地の売り主が負担すべき」とした高裁判決だ。今年1月20日に名古屋高等裁判所が下し、その後確定した。この判決は今後、住宅業界にどんな影響をおよぼすのか。ケンプラッツ読者の意見を聞かせて欲しい。（池谷和浩＝フリーライター）

　この裁判は、注文住宅を建築するために愛知県のニュータウンの一角を購入したユーザーが、売り主である県住宅供給公社を提訴した事案だ。請求額は252万円で、ユーザーが土地購入後に木造2階建て住宅を建築した際、地盤改良のために支払った工事費だ。

 　問題となった宅地は切り土・盛り土で造成されており、着工前のスウェーデン式サウンディング調査で、盛り土部分のかなりの範囲に軟弱層が確認された。建築を請け負った住宅会社は地盤改良が必要だと判断し、ユーザーは湿式柱状改良工法を選択した。その後、住宅が完成したユーザーは公社を訴えた。軟弱な地盤であることを知らされずに土地を買わされ、地盤改良を強いられた、というのだ。

 　一審でユーザーは「売り主には軟弱地盤について説明義務、瑕疵担保責任があった」と主張。それに対し公社は「販売時のパンフレットには『造成地のため地盤調査後、地盤改良が必要になる場合があります』と記している」と反論した。一審は公社の主張を採用して請求を退けた。

 　だが二審は一審判断を取り消し、ユーザーに軍配を挙げた。「買い主が本件記載（パンフレットの注意事項）を読み聞かされたか、あるいは本件記載に気づかなかったかどうかは必ずしも重要な事情ではない。というのは、本件記載の内容があいまいだからである」（二審判決文より）というのだ。

高裁と地裁での両者の主張（取材を基に日経ホームビルダーが作成）

どこが「あいまい」だったのか

 　売り主（公社）が「説明があいまい」とされた理由は、以下のようなものだ。

 ・パンフレットの記載、それに基づく説明はあいまいで、地盤改良の必要性が高いことをうかがわせる具体的な記載ではない