賃料の手ごろさと、必要に応じて介護サービスなどを受けられる安心感でニーズが高まる高齢者専用賃貸住宅（以下、高専賃）。有料老人ホームなどから軸足を移す事業主も出てきた。国の後押しもあり、介護難民の受け皿としても期待が高まる。

　「高専賃事業の売上高は2009年9月期の約8億円から、10年9月期は約15億円と2倍に増えた」。高専賃を事業の中核とする学研ココファンホールディングス（東京都品川区）の小早川仁社長はこう話す。「来期は約28億円を目指す。4年後には100億円に上る見通しだ」と鼻息は荒い。

学研ココファンホールディングスの小早川仁社長は、「高専賃事業の売上高は毎年2倍に増える」と予想する（写真：澤田 聖司）

　同社は教育書で知られる学研ホールディングスのグループ会社だ。これだけの確信を持っている理由の一つは、05年を皮切りに首都圏に開設してきた高専賃の入居率の高さだ。「どの高専賃でも、開業後6カ月で入居率85％以上に達する実績を上げている」と小早川氏は話す。

　高専賃の開設に積極的に取り組む企業は同社に限らない。全国で高齢者介護施設を運営しているメッセージ（岡山市）は、14年度までに高専賃を現状の4倍に当たる80棟まで増設し、有料老人ホームに代わる事業の中心に据える方針だ。

　大和ハウス工業医療・介護事業グループの高田和洋グループ長も、高専賃の勢いをこう評価する。「ハウスメーカーの関連企業が運営する25件の高専賃を独自に調査した結果、平均入居率は約9割と高い。現時点では認知度が低いが、来年になればさらに普及する機運を感じる」

国交省は300億円を高専賃の整備に

　高専賃とは、「高齢者が専ら賃借人となる」として、都道府県に登録した賃貸住宅だ。一般に、居室面積が25m2以上で、台所や浴室、トイレなどを備える。通常はバリアフリーに対応。24時間の見守りなど、生活支援サービスを行うものが増えている。

　高専賃の商品価値は、「手ごろさ」と「適度な安心」にある。各種サービスを受けられる分、家賃は一般的な共同住宅より割高になる場合が多い。しかし、複数の介護スタッフを抱え、1000万～3000万円も入居一時金を支払う有料老人ホームに比べれば安価にできる。

　生活支援や健康チェックなどは、外部の介護サービスを必要なときだけ利用する。要介護度が低いうちは不要な介護サービスのコストを負担しなくて済む。合理化を図る一方で、いざというときの安心感も得られるメリットがある。こうした特徴から、要介護度が低く、厚生年金を受給している中所得者層の高齢者が、有料老人ホームなどの代替として入居する例が多い。

　高専賃が制度化されたのは05年。10年5月には、居室面積や設備の基準が定められた。ニーズの高さに加えて国の後押しが、高専賃事業に取り組む事業主の背中を押す。そのなかでも、国土交通省が10年度から実施している「高齢者等居住安定化推進事業」の影響は大きい。同事業では、高専賃の整備に関する提案などを公募。先導性の高い優れた提案に対して補助している。

　補助金額は、新築の高専賃で総工費の10分の1（上限は100万円／戸）だ。この事業のために国交省は160億円の予算を確保した。今年8月25日には、前原誠司国土交通大臣（当時）が横浜市内にある高専賃を視察した際、サービス付き高齢者賃貸住宅を、今後10年間で60万戸まで増やす方針を明らかにした。国交省は、11年度の概算要求で特別枠として要求している350億円のうち、300億円を高専賃の整備に充てる予定だ。

　国交省の高専賃に対する考え方や、具体的な事例については日経アーキテクチュア2010年11月8日号トレンド先読み「『高専賃』急拡大の兆し」で紹介している。

東京都八王子市にあるマンション群の一角で、2011年春ごろから高層棟2棟を含む計5棟の建て替え工事が始まる。同地域で起こった都市再生機構（UR）の欠陥マンション問題で、高層棟が建て替えになるのは初めてだ。

　このマンション群は、URの前身である住宅・都市整備公団が1989年から92年にかけて分譲した。計46棟のうち、5棟は鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造10～14階建ての高層棟。残りは、壁式鉄筋コンクリート（RC）造や壁式ラーメン構造の中低層棟だ。

 　大規模修繕を始めた2000年ごろ以降、46棟すべてに欠陥工事が発覚。URは10年10月までに20棟を建て替え、18棟を補修した。

 　これまでに建て替えたのはすべて中低層棟だった。中低層棟では基礎梁の根元でコンクリートの打設不良が見つかったほか、耐力壁の曲げ補強筋が設計の半分しか入っていないなどの欠陥が次々と判明。調査と補修を繰り返すうちに費用が膨らみ、建て替えた方が安くなったからだ。

 　一方、URは高層棟の建て替えを拒み続けてきた。高層棟でもコンクリートのジャンカや配筋不良が見つかったものの、URはジャンカ部分にグラウトを充てんするなどの補修で対応できると主張。徹底した調査や建て替えを求める各団地の管理組合との間で対立が続いた。

　ケンプラッツが08年11月に取材した際、UR分譲住宅瑕疵対策室室長代理の宮国永明氏（当時）は以下のように話している。「中低層棟では施工不良が目立った。しかし、高層棟は建設会社が気合を入れて慎重につくったようだ」

各団地の棟数と10年10月時点のURの対応状況。カッコ内は高層棟の数。AとBは2つの団地で1つの管理組合を構成している（資料：日経アーキテクチュア）

　そんななか、先の高層棟2棟を抱えるD団地（仮称）に転機が訪れた。日本建築家協会（JIA）が09年4月、「補修は極めて困難」とする報告書をまとめたのだ。

　D団地の管理組合が、第二東京弁護士会の仲裁センターのあっせんでURと和解契約を締結したのは08年5月のこと。第三者機関であるJIAに、調査や補修の方法、建物の構造安全性にかかわる技術的な判断を求めるという内容だ。

高層棟にある鉄骨の柱梁接合部の概要。JIAがURに対して溶接状況の調査を求めた（資料：日経アーキテクチュア）

 

　委託を受けたJIAは、高層棟が段違いや梁せいの異なる鉄骨を使っていることに注目した。設計の意図が施工者に正しく伝わっていたのかどうかを確かめる必要があるとして、鉄骨の柱梁接合部の調査をURに求めた。

　URが一部のコンクリートをはつって調べると、突き合わせ溶接した部分にいくつかの溶接不良が見つかった。例えば、溶接の縁にくぼみができる「アンダーカット」と呼ばれる欠陥があったほか、溶接の始終端部を適切に処理していなかった。さらに、超音波探傷検査の結果、溶着金属の溶け込み不良も見つかった。

　これらの調査結果を受けて、JIAは以下のような判断を下した。

　「高層棟の柱梁接合部で見つかった溶接不良は、部材耐力に大きな影響を及ぼさないものの、地震時に鉄骨の梁端部が降伏した場合、靭（じん）性を期待できない。補修によって構造安全性を回復するのは極めて困難だ」

　もし補修するとなれば、すべての柱梁接合部のコンクリートをはつって超音波探傷検査を実施しなければならなくなる。欠陥が見つかると、上向きの再溶接作業などが必要となり、補修の品質確保も難しい。

　JIAはD団地の中低層棟についても、「通常考えられる補修の範囲を超えている」などと結論付けた。布基礎の底面にある鉄筋のかぶり厚さが不足している可能性などがあったからだ。補修するには、杭を新設して建物の重さを受け替えた後、基礎の下を掘削してコンクリートを増し打ちしなければならない。

URは報告書の受け入れを拒否

　URと管理組合との和解契約では、双方が納得できる特別の理由や根拠がない限り、JIAの判断を受け入れることになっていた。 　ところが、URはJIAの報告書の受け入れを拒否。報告書に基づいて補修すると、建て替えよりもおよそ2.5倍の費用がかかるからだ。補修で対応することを事実上否定したJIAは契約違反に当たるとして、URは10年10月時点で、JIAへの委託料の支払いを一部保留している。

 　高層棟の柱梁接合部に見つかった溶接不良に対するJIAの判断について、URは以下のように反論している。

 　まず、溶接不良による不具合は鉄骨の部材断面積に対して非常に小さいので、柱梁接合部は十分な構造耐力がある。そのうえで、地震時に鉄骨の梁端部が降伏することは、一般的に想定できないと切り捨てた。

URは鉄骨の梁端部で降伏しないと主張（資料：日経アーキテクチュア）

　鉄骨（S）造の建物ならばJIAの指摘通り、鉄骨の梁端部が変形する。したがって、降伏した場合の靭性が求められる。しかし、この団地の高層棟はSRC造なので、柱梁接合部が鉄筋コンクリートに囲まれている。URは、鉄骨の梁端部は変形せず、コンクリート部分のフェースで降伏すると主張。鉄骨の梁端部の靭性が期待できないからといって、建物の構造安全性が確保できないわけではないと訴えた。

　JIAの報告書に基づいた対応を求める管理組合と、受け入れないUR――。両者の議論はしばらく紛糾した。

建て替えと補修との違いは何か

　議論が再び動き出したのは09年12月のことだ。URが協議会の場で突然、管理組合に以下の選択肢を提案した。

　（1）URが考える方法でURが補修する、（2）URが建て替え相当額を管理組合に支払う、（3）URが全戸を買い取る――の3つだ。

　管理組合が決めたのは2番目の選択肢だった。管理組合は現在、建て替え工事費の算定業務を設計事務所に委託。11年春ごろまでに、少なくとも数十億円規模とみられる工事費を確定させて、工事を発注する計画だ。

　詳細は不明だが、管理組合はバリアフリーなど現行法規に対応したうえで、現状とほぼ同じ建物に建て替えるとみられる。工事の発注手続きや工事監理は、管理組合が委託するCM（コンストラクション・マネジャー）が代行する。

 10年4月、補修工事を終えたA・B団地の高層棟の空き住戸を民間デベロッパーが売り出した（写真：日経アーキテクチュア）

欠陥工事が発覚した後の一連の事実は、URの対応のまずさを浮き彫りにした。

例えば、建て替えに向けて動き出したD団地の高層棟について、URは補修で対応できるとの考えを崩していない。だが、「早期解決のために、建て替え相当額を支払うことにした」。UR分譲住宅瑕疵対策室室長代理の笠尾卓朗氏はこう話す。

建て替えを選択したのはあくまでも住民――。URはこのような図式をつくることで、建て替えが必要なほど粗悪な建物をつくった責任の所在をあいまいにしようとしているかに見える。

こうした対応のしわ寄せは今後、住民の不安や怒りとなって噴き出す恐れがある。

その火種の一つは、D団地のすぐ隣にあるA・B団地で既に存在する。2団地で1つの管理組合をつくってURと交渉してきたA・B団地には、D団地と同様に2つの高層棟が建つ。設計者や施工者、施工時期、構造、階数などはD団地の高層棟とほぼ同じだ。

A・B団地の高層棟は、D団地でJIAの報告書がまとまる前に補修工事を開始。補修を終えた10年4月、半分以上あった空き住戸を民間デベロッパーが再販するなど、新たな住民の生活が始まっている。

今後、建て替え工事が始まるD団地の高層棟を見て、A・B団地の住民はどう思うのか。

建て替えと補修との違いは何か。「住民との話し合いの経緯のほか、施工不良の程度など各棟個別の事情で判断した」と笠尾氏は説明する。しかし、誰もが納得できるわけではないだろう。

大阪市では、平成22年7月1日から平成22年8月31日まで募集を行い、大阪市動物管理センターの愛称を「おおさかワンニャンセンター」に決定しました。
　応募いただいた139点の作品の中から、一次選考により7つの候補を選定いたしました。選定した7つの候補について、平成22年9月20日及び平成22年11月7日の「大阪動物愛護フェスティバル2010」開催会場において、来場者の方々に投票していただいた結果、次表のとおりとなりました。
　大阪市動物管理センターは、犬の捕獲及び犬・ねこの収容・引取り業務を行っているほか、収容した犬・ねこの譲渡事業や子犬とのふれあい事業、さらには犬・ねこの適正飼養講習会などを実施しており、市民の皆様との関わりが深い施設です。
　近年、少子高齢化に伴い、核家族や単身世帯が増える中、動物も家族の一員として市民生活に欠かすことのできない存在となっている一方で、依然として遺棄や虐待、不適切な飼養行為等が社会的な問題になっており、大阪市動物管理センターでも、犬・ねこの収容頭数の削減が課題となっているなか、子犬とのふれあい事業や犬・ねこの適正飼養講習会などの事業を通して、動物愛護の普及と飼主のマナー向上に取り組んでいます。
　今後、大阪市動物管理センターでは、平成23年1月より正式な愛称として採用し、市民の皆様により身近で親しまれる施設として、動物の愛護及び適正な飼養管理についての関心と理解を深めていただくよう努めてまいります。

「おおさかワンニャンセンター」は、動物の愛護及び適正な飼養管理を通じて、犬・ねことのふれあいを推進し、適正飼養講習会などを実施し、癒す心を与えてくれるペットたちを大切にする気持ちを社会に広める役割を担う大阪市動物管理センターの愛称を親しみやすく表現した名称として、応募いただいた作品です。