ＵＲ都市機構西日本支社は、「千里山駅周辺地区街路外整備ほか２件」を枠組み協定型の詳細条件審査型一般競争入札で2010年度中に公告する予定だ。11年度第１四半期に発注する当初工事と、12・13年度に契約予定の工事２件を一括で入札。毎年度、約10カ月の工期で施工していく。
　当初工事は、排水工としてボックスカルバート（2,500×1,500mm）250ｍ、推進工（径1,350mm）210ｍを施工するほか、擁壁工を延長120ｍで実施。12年度契約予定のその２工事は、自転車駐車場（鉄骨造２層３階）や電線共同溝工250ｍ、街渠工470ｍ、舗装工950㎡、電気・機械設備工を行う。
　13年度契約予定のその３工事では、街渠工250ｍ、舗装工3,700㎡、植栽工、電気設備工を施工する。場所は吹田市千里山霧が丘ほか。
　千里山駅周辺では、現状幅員８ｍの千里山佐井寺線を団地沿い（延長285ｍ）に16～19ｍに拡幅。千里山佐井寺線から駅舎を跨いで府道につなげる延長180ｍ・幅員12ｍの跨線橋線も新設。跨線橋線と一体的に整備する自転車駐車場は約1,300台分を確保する。
　自転車駐車場の南側には商業ゾーンを設け、民間デベロッパーが12～13年度に駅前商業施設を新築。完成後、駅前にある千里山マーケットが新たな商業施設に移り、その跡地を駅前交通広場（約3,050㎡）にする。

都市再生機構（UR）の前身である住宅・都市整備公団が分譲した東京都八王子市のマンション群に欠陥工事が次々と見つかった問題で、URは建て替えや補修に総額627億円を投じていることがわかった。費用は2009年3月末までの出来高ベース。詳細は日経アーキテクチュア11月8日号の特集「URの存在理由を問う」に。

　問題のマンション群は、1989年から92年にかけて分譲した46棟、919戸。10年10月時点で、46棟のうち半数近い20棟を建て替えた。既に補修した建物も18棟に上る。

　URは08年11月のケンプラッツの取材で、08年3月末までの出来高ベースで490億円を投じたことを明らかにしていた。その後の1年間で、130億円以上も増えたことになる。

　最終的には46棟すべてが建て替えか補修となる見込み。補修工事中の2棟のほか、建て替えや補修に向けて管理組合と詰めの協議をしている6棟の費用を含めると、URはさらに数十億円以上の追加負担を迫られそうだ。

　欠陥工事が発覚したきっかけは、各棟が大規模修繕を始めた10年ほど前にさかのぼる。雨漏りする部分を調べると、躯体のコンクリートにジャンカを発見。脆弱（ぜいじゃく）部をはつっていくと、妻壁や屋根スラブを貫通した。耐力壁の床打ち継ぎ部や基礎梁の根元でも打設不良が判明。配筋不良やスリーブ孔の鉄筋切断なども広範囲で見つかった。

脆弱なコンクリートをはつると、著しく乱れた鉄筋が現れた。この建物は後に建て替えられた

教訓を生かせるか

欠陥工事が次々と見つかったマンション群（写真：日経アーキテクチュア）

  

　ずさんな工事を生んだ原因の一つは、バブル期の建設ラッシュでベテラン作業員を十分に確保できなかったこと。当時の公団が工事を分離発注する一方、「自主管理」という名で工事監理の大半を施工者に丸投げしたことも責任不在を招いた。

　URは元請けで施工した約40の建設会社に対して、工事請負契約に基づく損害賠償を請求。国土交通省に設けた中央建設工事紛争審査会で紛争処理の手続きを進めた結果、和解がおおむね成立した。建て替えや補修に要した費用の約1割を建設会社から和解金として受け取る。建設会社の責任割合だけでなく、支払い能力なども考慮して決まった。

　ただし、URが実際にどれだけ回収できるかは未知数だ。和解が成立した後に倒産した建設会社もある。「残りの約9割は、URの都市再生事業による収益などを充てる」。UR分譲住宅瑕疵対策室室長代理の笠尾卓朗氏はこう話す。

　URの09年度の損益計算書によると、都市再生事業による土地や施設の譲渡収入は851億円。国や自治体からの補助金410億円などを収益に加えても、当期純利益は2億円しか残らない。

　13兆5199億円の有利子負債を抱えるUR。国土交通省の「独立行政法人都市再生機構のあり方に関する検討会」（座長：森田朗・東京大学教授）は10月5日、報告書を公表。URを完全民営化するのが望ましいが、現実的ではないと指摘した。民営化すると、民営化会社が背負いかねる膨大な借金を一般会計で肩代わりしなければならないからだ。

　627億円もの授業料を支払って、URは何を学んだのか。「大きすぎてつぶせない」URにとって、教訓を今後に生かすことがせめてもの罪滅ぼしとなる。

千葉県印西市内に建つ築20年あまりの木造戸建て住宅。オーナーのKさんが現在、約3500万円で売りに出している。同じころに建った近隣の住宅と比べると1000万円ほど高いという。不動産市場の常識では、築20年以上となると住宅自体の資産価値はほとんどゼロと見なされてしまうが、Kさんはこの常識にとらわれていない。

　立地しているのは千葉ニュータウンの一角の住宅街。大手住宅メーカーが建てたツーバイフォー工法の分譲住宅だという。Kさんの一家は庭いじりならぬ“家いじり”が好きで、入居後、外構に手を加えたり、購入時は地味だった外壁を華やかな色に塗り替えたりした。常に工事中の家という印象が近所の人にサグラダ・ファミリア教会を連想させたらしく、住まい手のKさんは「ガウディみたいだと言われたことがある」。

　愛着を抱いてきた住宅だけに、売却時に単なる「古家」扱いを受けたくない思いがあった。Kさんは近隣の住宅よりも高値で売れるように、それ相応のお金をかけた。断熱性の向上などのため、茨城県のリフォーム会社と契約してリフォームを実施。さらに住宅検査の専門会社であるさくら事務所（東京都中央区）に、品質確保のための検査（インスペクション）を依頼した。

　売却する住宅に対するKさんの投資は、これだけでは終わらない。個人が売却する中古住宅に5年間有効の瑕疵保険をかけられることを、さくら事務所からの情報で知り、利用することにした。瑕疵の定義は新築住宅向けの住宅瑕疵担保責任保険と基本的に同じで、構造耐力の不足と雨漏りだ。

中古住宅向けの瑕疵保険を利用

　中古住宅の売り主は民法に基づく瑕疵担保責任を負う。売却後に瑕疵が発生した場合、本来なら買い主のために瑕疵を補修するなどして対処しなければならない。しかしKさんのような個人の場合は、瑕疵に自力で対処するのは現実には難しい。仲介会社にも瑕疵を補修する義務はない。買い主の立場からすれば、不良品をつかまされても誰にも責任を取ってもらえない恐れがある。こうした消費者保護の不十分さが、中古住宅の不人気、ぱっとしないイメージの要因のひとつとなっていた。

　そこで国土交通省は、「検査会社」（住宅検査の能力を持つ事業者）が、個人である売り主の瑕疵担保責任を実質的に代行する仕組みをつくった。Kさんが利用することにした中古住宅の瑕疵保険はこの仕組みに沿った保険で、売り主に代わって検査会社が加入する。2010年の春以降にいくつかの保険法人が運営を開始した。さくら事務所がKさんの売却する住宅を対象に加入するのは、ハウスプラス住宅保証（東京都港区）が運営する保険だ。

　Kさんが売る住宅は、2010年8月にさくら事務所による検査（インスペクション）を受けていたが、瑕疵保険加入のため10月下旬に再度の検査を受けなければならなかった（下の写真）。この検査を初めとする保険加入の手続きには、リフォームやインスペクションとは別に費用がかかる。「また検査かと思ったが、買い主により安心してもらうためにはやむを得ない」とKさんは話す。

　Kさんの住宅は、果たしていくらで、いつ売れるか。できたばかりの中古住宅の瑕疵保険の仕組みが、中古住宅市場に受け入れられるかどうかの試金石であるとも言える。個人住宅の売買ではあるが、できる範囲で取材を続けていきたいと思う。

　ところで下の写真では、さくら事務所とハウスプラス住宅保証の2社による検査が同時進行している。このような“ダブル検査”がなぜ必要なのか。個人が売買する中古住宅を対象とする瑕疵保険の詳細や住宅業界とのかかわりは、日経ホームビルダーの2010年12月号で報じる予定だ。

2010年10月下旬、千葉県印西市内の木造住宅を検査中のさくら事務所（東京都中央区）の検査員（黒い作業着）と、ハウスプラス住宅保証（東京都港区）の検査員（クリーム色の作業着）。さくら事務所がハウスプラスの既存住宅瑕疵保険に加入するための検査だ（写真：日経ホームビルダー）

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