大阪府は、吹田市のエキスポランド跡地など万博記念公園南側ゾーンにエンターテインメント機能を備えた象徴的な施設を整備・運営する民間企業を決める事業コンペの現地説明会に十数社が参加したことを明らかにした。ゼネコンや設計事務所、商社なども出席。公募対象面積は、エキスポランド跡地約１８・４ヘクタールから周辺用地を含む最大３９・６ヘクタール。集客総数年間５００万人以上で、このうち１割以上を海外から集められる「フェスティバルパーク」の計画を募る。応募登録は４月２８日～５月１２日に、作品は９月１２～１６日に受け付け、１１月に最優秀作品を決める予定。
　説明会は２４日、現地で事業コンペの参加希望企業のみ入場できる形で開催。府の担当者が、事業コンペ対象用地の現状を説明した。質問のやりとりは現地で行わず、４月７日までに企業が提出した質問に、府側が同２１日までに回答、ホームページで回答内容すべてを公表することになっている。
　府は、万博記念公園南側ゾーンに同公園の理念を継承・発展させつつ、異文化交流や内外からの集客効果などが期待できるエンターテインメント機能を計画。１９７０年の大阪万博から４０年経過したことを踏まえ、新たにアジアをはじめ世界の文化との交流や人々と感動を共有できるコンテンツを提供する複合型施設の立地を基本方針とした。ホテル・物販・飲食事業は付帯機能として配置する。
　公募対象地は、旧エキスポランド跡地を中心に周辺の駐車場などを加えた万博記念公園南側ゾーン。主要地方道大阪中央環状線に隣接するとともに、各高速道路吹田ＩＣに近接し、大阪モノレール万博記念公園駅前にある。旧エキスポランド跡地で現在、ファームエキスポが営業しているエリアを含む約１８・４ヘクタールは必ず活用しなければならない。大阪モノレール万博記念公園駅南側で同跡地西側一帯の約１３・４ヘクタールと、南第１・第２駐車場一帯の約７・８ヘクタールは、同跡地に加えて利用できる。土地は、日本万国博覧会記念機構から府が借り、さらに府が企業に３０年間の事業用定期借地権を設定して貸す。事業コンペに参加できるのは、わが国の法律に基づく単独企業か企業グループ。ＳＰＣも含む。

政府は3月11日、今国会での成立を目指してPFI法改正案を閣議決定した。東北地方太平洋沖地震が起きた日の午前のことだ。PFI（民間資金を活用した社会資本整備）の活用は、国や自治体の財政が厳しいなかで、必要な社会資本整備を進めるための手段だ。この法改正は、建設会社や建設コンサルタント、建築設計事務所の事業領域を広げる可能性を秘めている。

　今後のPFIでは、公共施設の利用料金で事業を成立させる「独立採算型」を増やしていくことを意図している。従来との大きな違いは、民間事業者からの事業提案を積極的に受け止める仕組みを整えたことだ。創意工夫やノウハウを発揮しやすいようにした。

　ただし民間事業者は、事業の効果や採算性を自ら評価して提案しなければならない。これによって提案の質を担保する。そして官には、提案に検討を加え、民間事業者に遅滞なく応答することを義務付ける。

　コンセッション方式（施設の所有権を公共側に残したまま施設の運営権を民間に付与する方式）の導入も、法改正の目玉だ。改正案では「公共施設等運営権」と位置づけた。民間事業者が公共施設の運営権を得て、施設のサービス内容や利用料金を決められるようにする。

（注）内閣府の資料を基にケンプラッツが作成

　民間事業者は運営権を抵当に入れて、金融機関から資金を調達。金融機関はこの見返りとして、事業に介入できる仕組みだ。改正案には、事業の運営権を譲渡できる規定も盛り込んでいる。ただし、公共施設管理者の許可が前提となる。

「考える人」の存在感が増す

 　さて、改正案が施行されると、建設会社や設計事務所には、どのような資質が求められるのだろうか。当然のことながら、事業性を見抜く力と、実施後の運営力が大切になる。不動産事業を考えれば分かりやすい。基本となるのは収入と費用だ。

　収入を算出するには、利用者数や利用回数、料金を見積もらなければならない。一定の事業期間のなかで、「利用者数×料金」が最大となるような設定が重要だ。料金が高すぎれば利用者は現れず、安過ぎれば採算が厳しくなる。収益性を保つには、利用者のニーズをしっかりと把握しなければならない。ニーズに影響を及ぼす社会や環境の変化も予測する必要がある。人口、競合施設の動向、気候の影響などを調べなければならない。

　費用についても同様だ。施設の維持や運営にいくらかかるのかを正確に把握しなければ、収支計画が狂う。災害リスクも加味すべきだろう。利用者の安全を確保しながら、費用を抑えることが求められる。ある程度の快適性も必要だ。サービスが低下すれば、利用者が減って収入も減る。

　従来のような公共工事の設計受託や工事受注ならば、予測が外れても決められた報酬を得ることができた。ところが独立採算型のPFI事業では、収入を過大評価したり費用を過小評価したりすると、事業の存続自体が危うくなる。

　独立採算型のPFIは、請負で成り立ってきた会社にはハードルの高い仕事だ。半面、創意工夫とチャレンジ精神に富む会社にはチャンスをもたらす。

　身近なところでは、公共の所有する土地や施設の活用があるだろう。収益を生み出す器とする提案力を備えれば、得意の設計や施工の技を生かせる。事業運営や資金調達が苦手なら、不動産会社や金融機関、商社などと連携する手もある。「考える人」や「交渉できる人」の存在感が間違いなく増してくる。

建設会社でのBIM 活用のメリットは、施工段階の生産性向上にもある。清水建設横浜支店では、設計段階で前もって施工段階で必要となる部材同士の取り合い部分の寸法や位置を入力するフロントローディングを実施している。また、施工段階では鉄骨や躯体、内外装、設備などの様々な専門工事会社やメーカーとのコミュニケーションツールとしてBIMを活用している。

 　清水建設横浜支店では、施工段階の生産性を高めるためのBIM 活用に取り組んでいる。「3次元表現による分かりやすさ」というBIMの強みを生かす点は建築設計事務所の場合と同様だ。ただし、適用分野は施工上の品質管理から材料発注、工程管理までと幅広い。

　従来の設計手法では見えにくい隠れた空間や時間などをBIMで可視化しながら、施工にかかわる専門工事会社やメーカーと効率的にコラボレーションするのは、建設会社ならではのBIM活用手法だといえるだろう。

　設計段階でも施工の業務を考慮しながら意匠、構造、設備の設計を並行して進める。設計のワークフローは1つの工程が終わると次工程に引き渡す「バトンタッチ方式」から、各設計者が同時に作業する「スクラム方式」へと変わってきた。

 外装材のBIMパーツでフロントローディング

 　施工管理の観点から、建物の骨格となる鉄骨部材を発注するのは早い方が望ましい。しかし、サッシや外装材を取り付ける「ファスナ」と呼ばれる部材の位置や寸法は、通常、施工の間際まで決まらない。そのため、なかなか鉄骨の製作に取りかかれなかった。

 　清水建設横浜支店では、プレキャストコンクリート版や押出成形セメント版などの外装材の「BIMパーツ」（3次元CAD部品）に取り付け位置をあらかじめ入力するという方法を採用した。

 　設計者がこれらのパーツをBIMモデル上に配置すると、自動的に鉄骨との取り合いなど、細部の寸法が決まる仕組みだ。BIMパーツを活用したフロントローディングと言える。

 　また、施工時に不具合があった部材には、そのBIMパーツの属性情報として不具合の状況などを入力する。次の設計にフィードバックする取り組みだ。これはBIMに「Plan（計画）」、「Do（実施）」、「Check（検討）」、「Action（措置）」の継続的改善を取り入れたものだ。

BIMモデル上に配置するだけで部材の取り合い位置が決まる外装材のBIM

基準階の意匠、構造、設備を組み合わせたBIMモデルで部材の干渉を

清水建設横浜支店でBIMソフトを使って設計を行う社員

　施工段階で問題となるのが部材の干渉だ。2次元の図面では問題がないように見えても、実際に施工するときに部材同士がぶつかってつくれない事態はよく発生する。鉄筋量が多い最近の建物では、鉄筋同士が干渉し、配筋作業やコンクリートの打設がしにくくなることもある。　清水建設横浜支店では、こうしたトラブルを未然に防ぐため躯体、構造、設備のBIMパーツ化を推進し、建物の基準階でこれらの納まりを3次元でチェックしている。継ぎ手部など鉄筋が密に入っている部分では、鉄筋を3次元でモデル化し、太さや間隔を考慮して、実際に組み立てが可能か、コンクリートが充てんできるかなどを検討している。

　また、限られた現場のスペースで作業を行うために、資材置き場や重機の位置を施工の過程で移動させる必要も出てくる。

　そこで基礎杭や土留め壁、地下室部分の施工手順や、鉄骨の建て込み工程を時間を含めてBIMモデル化する。施工シミュレーションを行うことにより、空間的、時間的な問題点を事前に検討。その内容を施工関係者間で共有することで、施工の合理化を実現している。

 現場で施工図を作成仮想コンペ経験で受注も

 　BIMは建物の基本計画や基本設計から活用し始め、施工段階へと広げてきた。同支店ではさらに現場事務所でのBIM 活用も始めた。通信会社と自動車ディーラーから受注した小規模な建物2件だ。

 　それぞれの現場を担当する若手社員は、約2週間のBIM 教育を受けた後、現場でBIMソフトを活用する。施工図を作成したり、設計監理者へのプレゼンテーションや設備の機器据え付け、搬入を検討したりする。

 　施工のノウハウを生かしたBIM 活用は、プロジェクトの受注力強化にもつながっている。

 　清水建設は2009 年にインターネット上のBIM 仮想コンペ「Build LiveTokyo 2009 II」に参加し、最優秀賞を獲得した。そのときの20人以上の参加メンバーたちが再結集し、ある集合住宅の建て替えプロジェクトの受注活動を行った。

 　仮想コンペの経験を生かして傾斜地での解体から基礎工事、躯体工事、外装工事に至るまで、さらには安全確保や近隣住民への配慮、環境保全などを分かりやすくプレゼンテーションした。その結果、プロジェクトの受注に成功した。

 　建設会社のBIM 活用では、施工や運用、維持管理での問題を設計段階で解決するフロントローディングを実現することで大きなメリットが生まれる。そのため設計部門と施工部門に分かれた従来の組織体制での業務分担の調整や、情報交換などの面で課題が浮上しつつある。

鉄骨の建て方に応じたBIMモデルを作成し、重機や搬入車両の位置や施工手順を事前に確認

集合住宅の建て替えプロジェクトの受注に結びついた施工計画のCG。仮想BIMコンペの経験を生かした

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大阪府行政書士会　旭東支部所属　（大阪市都島区・鶴見区・城東区・旭区）　　　　　　　　　　　　東洋法務総合事務所の Ｂ ｌ ｏ ｇへようこそ。

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