発注者、設計・コンサル、元請け、下請けの契約に大きな影響を与える可能性がある、「民法（債権関係）改正の中間的論点整理」を法務省が公表した。100年以上にわたって積み重ねてきた契約法の判例・解釈を分かりやすく民法に盛り込むことが狙い。明治期から一度も改正されなかった民法典の大改正となる。中間論点整理は8月1日までの一般意見募集を経て、今秋以降から中間試案の策定に入る予定

             
　今回の民法大改正は、民法条文だけでは現行の契約関係実務が機能せず、これまで判例や解釈の積み重ねで成り立っている実態を踏まえ、法務のプロだけが持っている現行民法の積み重ねられた解釈を、条文として明文化することで、「世界中で進む契約法のグローバルスタンダードへの影響力行使と、中小企業の法務コスト引き下げメリット」（民法学者の内田貴法務省参与）も狙い。

                
　国内契約法の最上位法である民法改正の論点整理では、設計・コンサルの契約形態である委任、工事契約形態である請負の報酬や瑕疵（かし）担保責任などの規定が細分化されているのが大きな特徴だ。
　特に、下請負については新たな規定を設ける考え方が提示されているほか、下請けの発注者に対する報酬の直接請求権付与や委任契約でも受任者（設計・コンサル）のリスクが高まる「忠実義務」規定の有無など、建設産業界にとっても大きな影響を与えかねない内容が提示されている。

　民間建築工事の請負契約に用いられる標準的な契約約款「民間連合協定工事請負契約約款」が改定され、民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款委員会（委員長・江口禎東京都市大名誉教授）が８日、改定内容を発表した。発注者・受注者・監理者の対等化を図るとともに、工期遅延と支払い遅滞に対する違約金の算出方法を見直した。紛争の解決方法に訴訟も加えた。約款改定は２年ぶり。

今回は公式解説書を出版しないため、既存の書籍に差し込める補足版を作成した。改正のポイントがまとめられており、同委員会のホームページ（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｇｃｃｃｃ．ｊｐ／）からダウンロードできる。

           
　今回の改正は、中央建設業審議会（国土交通相の諮問機関）が１０年７月に勧告した標準約款の見直し内容を踏まえて行われた。新約款では、契約当事者間に片務性を生む一因ともいわれてきた発注者を「甲」、受注者を「乙」、監理者を「丙」とする略称表記を廃止。それぞれ「発注者」「受注者」「監理者」と表記し、対等性の確保を図った。契約上のトラブルを防止する観点から、３者間それぞれの協議、承諾、通知、請求などは原則として書面で行うとする規定が新設された。

          
　工期遅延と支払い遅滞に対する違約金の算出方法については、「料率１万分の４（年率１４・６％）」としていたのを、「年率１０％」に見直した。工期遅延の違約金算出ではこれまで、出来形部分の請負代金相当額を控除していたが、これを廃止し、請負代金額に対して年率１０％の割合で計算するよう改めた。

 
　旧約款では受注者が支払い停止などで工事を続行することができなくなる「おそれがある」場合を対象に、発注者に中止権と解除権を規定。新約款ではこれと併せて、発注者が支払い能力を欠く「おそれがある」場合を対象に、受注者にも中止権と解除権を設けた。発注者または受注者の役員などに反社会的勢力が含まれる場合には、契約を解除できるとの規定も追加した。当事者間に紛争が発生した際の解決方法として、従来の建設工事紛争審査会によるあっせん・調停・仲裁のほかに、裁判所に訴えを提起できることも明記した。

マンションを購入しようと思っている人たちがモデルルームを見て物件に与える評価は年々低くなってきていることが、不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京・千代田）が行った調査で分かった。価格の変化に敏感で、シビアに評価していると分析している。5月27日に発表した。

　同社の分譲マンション購入者向け会員制サイト「住まいサーフィン」で、マンション購入意向者がモデルルームを訪問した後に行った物件評価を分譲年ごとに分析した。物件評価は1都3県（東京、神奈川、埼玉、千葉）の計6778件で、設計、環境、使い勝手、共用部分、コストパフォーマンスなど7項目を評価している。

分譲年別の物件評価の推移（資料：アトラクターズ・ラボ）

　いずれの項目も年を追うごとに評価が低くなっている。2003年から2006年の4年間と、2007年から2010年の4年間の平均値を比べると、とくに「コストパフォーマンス」（13％ダウン）と「総合評価」（10.1％ダウン）の下落が目立つ。一方、「周辺環境」（5.4％ダウン）と「使い勝手」（6.5％ダウン）については下落幅が小さく、事業者の工夫や努力が奏功したと推定している。

分譲価格とコストパフォーマンスの推移（資料：アトラクターズ・ラボ）

　また、「コストパフォーマンス」と「都区部の分譲価格」の関係では、コストパフォーマンスの評価が年々下がる一方で、都区部の分譲価格は上昇する傾向にある。2008年9月のリーマンショックで分譲価格が下落すると、コストパフォーマンスの評価も一時的に上昇しており、両者が反比例の関係にあると結論づけている。