改修設計で必ず出てくる用語「既存不適格」。この言葉の本当の意味を知っているだろうか。なぜ、改修を進めるうえで既存不適格の証明が必要になるのか。今回は、その疑問を解き明かしていこう。

　前号に引き続き、2009年に福岡県・田川市に完成した高齢者向け賃貸住宅「田川後藤寺サクラ園」を例にして、改修設計のノウハウを見ていこう。

　この物件のオーナーは、廃墟同然だった建物を全面改修し、高齢者施設に再生するつもりで購入した。ところが、設計の依頼を受けた青木茂氏が調べてみると、新築当時の確認済み証や検査済み証、設計図書、工事記録といった資料が皆無。いつ誰が建てた建物なのかさえ分からなかったという。

　そんな“身元不明” の建物を全面改修するには、当然のことながら建築確認申請を出さなくてはならない。その際に必要になるのが、既存不適格の証明だ。廃墟同然の現在の建物が現行法規に適合しない部分があるのは当然だ。それでも新築当時はきちんと法規に適合した形で建てられたことを証明しなければならない。なぜなら、新築当時から違法な建築物は、増改築の確認申請を出すことができないからだ。

　設計者の青木氏は、リスクの高い物件であることを考慮して、二面作戦を取った。既存不適格の証明作業を進めつつ、この建物が本当に改修に耐えうるかどうか、構造面から調査することにしたのだ。躯体が使い物にならなければ再生は不可能。「耐久性の検討」と「法規問題のクリア」を並行して進める必要があると考えたという。

●家を建てる計画に与えた震災の影響と、その内容（資料：日経ホームビルダー）

　2011年3月11日に発生した東日本大震災以降、顧客が抱く家づくりの考え方にどのような変化があったのか──。日経ホームビルダーが震災直後の2011年4月に実施した調査結果では、家づくりのプロを選ぶ際に「重視点が変わった」と答えた人の比率は約60％だった。その後の変化はどうだろうか。

 　日経ホームビルダーでは、2011年12月に、3年以内に新築を望んでいる顧客500人に、顧客の今の心情を尋ねるアンケートを実施した。4回に分けて調査結果を紹介する。第2回目は、震災以降の家づくり感を分析。震災の影響について「影響があった」と回答した人の比率は47.2％で、その内容は「家づくりに対する考え方を見直した」という人が半数を上回っていることがわかった（上のグラフを参照）。

 震災対応と技術力の高さに魅力

　震災の影響は残っているものの、変化も見られる。例えば、家づくりの重要な条件を3つ答えてもらい、それぞれについて震災直後と今を比べて重視度の低下具合を比較した。約40％の顧客が「耐震性能が高い」ことを重視している半面、重視度合いは最も下がっていた。この結果から、震災直後は耐震性能に対する不安が一時的に跳ね上がったが、今は落ち着いて耐震性について顧客が考えるようになったといえそうだ。

 　とはいえ、顧客の震災に強い家づくりに対する考え方は根強く存在する。建築の依頼先を選ぶ際に重視する2大ポイントは「家づくりに関する技術力の高さ」と「住宅の地震対策に関する技術に強い」。この項目は、「震災直後に比べて重視度が高まった」と答える顧客が多い。震災後に導入意識が強まった設備では、「太陽光発電」（55.0％）、「LED照明」（32.4％）、「住宅用の制震システムや免震システム」（31.4％）といった項目が上位に挙がった。

●家づくりの重要な条件（3つ）（資料：日経ホームビルダー）

●依頼先を選ぶ際に重視するポイント（n＝236）（資料：日経ホームビルダー）

●震災後に導入意識が強まった設備（n＝500）（資料：日経ホームビルダー）