「中古住宅の流通は、やらねばならない最重要課題という思いがある。景気対策と成長戦略において、住宅分野の活性化をなんとしてもやり遂げなくてはならない。活発な議論で市場の活性化を促してほしい」――。3月6日、国土交通省が開催した中古住宅の流通促進・活用に関する研究会の冒頭挨拶で、国土交通副大臣の鶴保庸介さんはこう檄を飛ばした。国交省が中古住宅・リフォームトータルプランを策定してから約1年。いまだにくすぶる中古住宅の流通などの市場を本格的に離陸させるために、新たな研究会がスタートした。

　研究会のメンバーは5人。座長を務める明海大学不動産学部教授の中城康彦さんのほか、早稲田大学理工学術院創造理工学部建築学科教授の小松幸夫さん、日本大学経済学部教授の中川雅之さん、東京大学大学院経済学研究科教授の福田慎一さん、名古屋大学大学院経済学研究科教授の家森信善さんが名を連ねている。また、オブザーバーとして金融庁が参加した。

　第1回目となる今回の会合は、中古住宅の流通に関する国交省の状況説明から始まった。その後、市場関係者がそれぞれ、現状や課題などを報告。市場関係者としては、全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）、住宅生産団体連合会（住団連）、全国銀行協会（全銀協）の3団体が参加した。

　トップバッターの全宅連は、中古住宅売買にかかわる価格設定について、不動産流通近代化センターの価格査定マニュアルの利用状況などを説明。戸建ての中古住宅の場合、成約事例の情報が少ないことや建物の状況を評価するのが困難なことから価格設定が難しい状況を示した。さらに、住宅の検査や調査などの合理化・一本化を要請。顧客の不動産リテラシー向上が必要なことにも言及した。

　住宅の生産者側の立場として状況を説明した住団連は、流通市場の整備事例として優良ストック住宅推進協議会の取り組みなどを紹介。そのうえで、中古住宅流通の活性化をさらに進めるための課題の一つとして、買い取り再販事業で事業者に掛かる税金の負担軽減などを訴えた。

　全銀協は住宅ローン融資の対応状況などについて解説。建物やリフォーム内容に対する担保評価が難しい点を指摘した。また、リバースモーゲージローンについても状況を説明。認知度向上などの取り組みが必要なことを示した。

活性化のための理論も必要に

　取り組みや課題についての意見交換では、委員を中心に様々な意見や課題の指摘などが飛び出した。

　例えば、日本大学教授の中川さんは「悪循環を断ち切り活性化するためには、複数のプレイヤーが同時に動く必要がある」と指摘したほか、売り手しか分からないような住まいの情報やレインズ（不動産流通機構）の情報なども、住宅ローンの担保を判断する情報の一つとして「金融業界などにどこまで開示できるのかの議論も必要になる」と提言した。他に、東京大学大学院教授の福田さんは中古住宅市場において「売買の活性化、賃貸の活性化、流動化の活性化の3つを、“三本の矢”として注力したい」と提案する場面もあった。これらの活発な意見を踏まえて、座長の中城さんは「中古住宅の流通を活性化させるための理論なども今後議論したい」とまとめた。

　第2回の研究会は5月ころの開催を予定している。中古住宅の流通促進・活用に関して、今後の取り組みを議論する方針だ。さらに、5～6月ころに第3回の研究会を開催し、その後、報告書の取りまとめを予定している。